第八十章 生意（2/2）

了很多，方，你没发现吗，最近校园里都有点冷清，即便是冬季，也快一个月没点像样的学术活动了。”

    特别留出了时间，罗伯特*布朗还挺愿意和这学生闲聊，在他看来，这个叫方然的大孩子，头脑要比手下所有学生都更清醒，否则也不会物色他来辅佐自己的生意。

    既然说到房价，他索性就问问方然对此怎么看，顺便收获些不拘一格的观点：

    “那么在你看来，联邦的房产，哦、当然是优质街区的那些，究竟有没有投资的价值。”

    “您是说眼下，还是，若干年以后？”

    对这一领域，因为自己没有需求，方然几乎没关注过，但他用不着去调查太多，也知道联邦的房产、甚或世界其他国家的房产，远期究竟价值几何。

    在经济危机爆发前，湾区的房价一直在扶摇直上，状况普通的两层联排别墅，但凡所处街区的配套、档次还可以，就能卖出近百万马克的天价。

    然而还是这样的房产，年租金却不过四、五万马克，扣除沉重的房产税和物业等费用后，年化收益率还不到百分之二，如果把房产当做投资来衡量，相当于市盈率七十倍的股票。

    即便在泡沫严重的联邦股市，市盈率超过二十倍的股票，都少有人敢碰，五十倍的只有庄家和赌徒敢炒，但这并不妨碍民众蜂拥而至、到湾区置办房产，一直到经济危机的海啸来临，将发财梦打成满地碎片。

    房产的远期价值，究竟怎么样，方然觉得可以对布朗直言相告，据他的调查，这位教授并没有重仓房产，听了真相也不会暴跳如雷：

    “如果把考察的时间，拉长到十年、二十年甚至更久，房产这种东西的价值，接近于零。”

    “哦……

    为什么，你说说看。”

    本身也算金融界的半个行家，罗伯特*布朗让方然畅所欲言，正好看看他的斤两。

    至于房产的价值，如果是衡量联邦不动产的租售比，或者考察历史价格，这些功课他早就做过，他想知道眼前的大男孩能否看透这一切，不说和自己观点一致就怎样，至少，能说明他的确是个精明的家伙。

    但方然的回答，出乎意料，并没有租售比之类的老生常谈。

    追寻永生，一个埋藏在心底的秘密，却完全改变了方然的思维模式，对世界的观察，思考，也比盖亚绝大多数同类更深刻。

    譬如不动产，房屋，与联邦民众与经济专家的分析不尽相同，他的思路，集中在人类社会即将到来的剧变上。

    AI，人工智能，自动化的浪潮，在未来将要取代大批人的岗位，制造规模空前的失业大军，这是房产价格崩溃的第一个致命因素。

    人，即便工作无着，事实上也有居住的需求，却会因为失业而丧失了支付能力，只能被迫缩减居住空间和质量，甚至流落街头。

    随着人工智能对生产领域的不断渗透，住宅的总需求持续萎靡，回报率随之下降，价格就难以维持。